Muchas veces pensamos que el éxito de una venta de un inmueble es encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio que se pidió, sin embargo, ¿sabías que la venta de un inmueble se puede caer si se descubren irregularidades mediante un estudio de títulos?
Para que todo tu proceso de venta salga de manera correcta y sin contratiempos, queremos explicarte en este artículo qué es un estudio de títulos, cómo se hace este procedimiento y responder a todas las preguntas que puedas tener al respecto.
¿Qué es un estudio de títulos en Colombia?
El estudio de títulos de un inmueble es el análisis que se realiza para conocer la situación jurídica del inmueble. Para ello, se revisan con detalle todos los antecedentes del inmueble. Allí se identifican las condiciones legales del bien y si el inmueble se encuentra apto para su adquisición o, por el contrario, presenta irregularidades.
Comúnmente, este tipo de trámites se ejecutan antes de que una persona natural o un iBuyer esté interesado en adquirir una casa o apartamento para tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el actual propietario y la condición legal del inmueble.
Así mismo, el estudio de títulos es indispensable cuando se desea hipotecar el inmueble, ya que la entidad financiera se encargará de hacer el estudio de títulos y validar si el inmueble es viable para respaldar el crédito.
¿Por lo general, quién hace un estudio de títulos?
Es recomendable que este tipo de procedimientos lo realice un abogado que cumpla las siguientes características:
- Una persona con experiencia en el asunto, que haya realizado estudios en derecho y esté titulado bajo el grado de abogado
- Posea su título profesional
- Tenga su tarjeta profesional vigente y en curso
Es recomendable que el abogado que se elija para este proceso esté relacionado con los campos del derecho inmobiliario y financiero para obtener mejores resultados al momento de efectuar un estudio de títulos.
¿Qué se revisa en un estudio de títulos?
Saber cómo se hace un estudio de títulos inmobiliario siempre va a generar curiosidad dentro de los propietarios de un bien inmueble y en kw y HMR queremos contarte todos los detalles de este proceso.
Documentos para estudio de títulos
Para poder avalar que un inmueble sea apto, por lo menos jurídicamente para la venta, se revisan los siguientes documentos para el estudio de títulos:
- Certificado de tradición y libertad por cada uno de los inmuebles existentes
- Escrituras públicas
- Sentencias
- Resoluciones
- Oficios
- Entre otros documentos más sí se llegan a considerar
Conocer y analizar el certificado de tradición y libertad
El certificado de tradición y libertad es el documento que emite la Superintendencia de Notariado y Registro, y contiene todo el historial del inmueble.
En este documento se refleja el historial de propietarios cronológicamente y la situación jurídica del inmueble. Es por esta razón, que el certificado de tradición y libertad es un documento indispensable para realizar un estudio de títulos.
Por ejemplo, en el certificado de tradición y libertad puedes evidenciar los siguientes:
- Embargos
- Hipotecas
- Sucesiones
- Demandas
- Entre otros
Este documento es de conocimiento público, es decir, cualquier persona, así no sea el propietario del inmueble, puede conocerlo; sin embargo, para acceder a dicha información es importante tener a la mano el número de matrícula inmobiliaria.
A continuación nombraremos los elementos más comunes que un abogado entra a revisar dentro del certificado de tradición y libertad para el estudio de títulos:
1. Cabida
En esta parte del certificado se menciona la cabida o el área el cual está compuesto el inmueble, así mismo las delimitaciones en que se encuentre el terreno donde descansa la propiedad.
Es crucial que la descripción de este ítem se encuentre actualizado en el sistema métrico decimal;
2. Anotaciones
El certificado de tradición y libertad describe cronológicamente la situación jurídica del inmueble a través de anotaciones. Por esta razón, es fundamental que la persona encargada de realizar el estudio de títulos revise todas y cada una de las anotaciones para entender la situación del inmueble desde su origen.
De esta manera se busca entender el origen del folio y la causa de su apertura, ya sea que haya sido por englobe, subdivisión, constitución de propiedad horizontal o loteo.
3. Salvedades
Las oficinas de registro de instrumentos públicos, es decir, las entidades donde se expiden documentos como el certificado de tradición y libertad, tienen prohibido borrar cualquier tipo de información que ya esté consignada en el mismo.
Basado en lo anterior, en la sección de salvedades se hace un historial completo de cualquier tipo de modificación que haya hecho, incluso allí se pueden observar los errores que se hayan podido cometer y sus respectivas correcciones.
Revisión de más documentaciones o títulos necesarios
Por lo general, cuando se habla de título se hace referencia a la escritura pública, sin embargo, para realizar el estudio de títulos se requieren otros documentos que hacen parte de esta categoría y que son objeto de estudio, como lo son:
- Sentencias: allí se pueden encontrar las sucesiones, separación de bienes, entre otros
- Resoluciones: allí se pueden identificar procesos como, por ejemplo, la expropiación del inmueble por parte del estado colombiano
Es relevante añadir que el abogado que esté ejecutando un estudio de títulos pueda pedir más documentación en caso de ser necesario.
¿Cuánto se cobra por un estudio de títulos?
Para conocer cuál es el valor de un estudio de título, el futuro propietario debe definir si quiere hacerlo a través de la entidad financiera que le desembolsará el crédito, o en caso de tener el dinero de contado, hacerlo de manera independiente.
A continuación, explicaremos las dos formas de hacerlo:
Valor de un estudio de títulos a través de una entidad financiera
Con los bancos es un requisito obligatorio hacer un estudio de títulos para que ellos puedan desembolsar el capital que necesites para un crédito de vivienda. El costo puede variar dependiendo la entidad a la que acudas, por ejemplo:
- Con Bancolombia si deseas adquirir vivienda usada cuyo avalúo comercial esté hasta los 500 millones de pesos, el valor del estudio de títulos inmobiliarios en Colombia para 2022 se encuentra en $163.535 para viviendas con financiación de hasta 175 SMMLV. Para viviendas de igual o mayor monto a 175 SMMLV el valor está en $290.728
- En Scotiabank Colpatria el valor del estudio de títulos en este año está fijado en 1,25 x 1000 valor comercial inmueble + IVA
- Con el Banco Av Villas el valor máximo que pueden cobrarte para un estudio de títulos inmobiliarios en Colombia durante el 2022 es de $290.000
- En el banco Itaú el precio establecido para el estudio de títulos para este año es de $306.000
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos de manera independiente?
Si quieres hacer este procedimiento por tu cuenta, para tener una mayor certeza sobre el inmueble que deseas adquirir, es importante tener en cuenta que los honorarios de un abogado para este proceso pueden variar.
En algunas firmas de abogados pueden cobrar cerca de $400,000 por matrícula inmobiliaria, en otros se fija el valor en 1,25 x 1000 valor comercial inmueble + IVA, muy similar al cobro que ejerce Scotiabank Colpatria.
