¿Puedo vender mi casa hipotecada? Es una de las preguntas más comunes que nos solemos hacer cuando le aplicamos este gravamen a nuestra propiedad.
Sí se puede vender un apartamento hipotecado en Colombia, según el Artículo 2440, del Código Civil Colombiano, se afirma que “El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario”. Para vender un inmueble hipotecado no necesitas la aprobación de la entidad financiera con quien realizaste la hipoteca.
Ahora que ya sabes que se puede vender una propiedad con hipoteca, a continuación te contaremos cómo puedes vender tu casa hipotecada y 3 recomendaciones para hacer una venta exitosa.
¿Cómo se vende una casa con hipoteca?
Un apartamento con deuda hipotecaria se puede vender a través de un traspaso de hipoteca o mediante la cancelación del valor total de la hipoteca. Ambas formas tienen beneficios tanto para ti como vendedor como para el comprador.
Aquí te contamos qué es un traspaso hipotecario y una cancelación de hipoteca.
Traspaso de hipoteca
Si una casa está hipotecada se puede vender por medio de un traspaso de hipoteca. Este traspaso implica que el comprador adquiere los derechos y responsabilidades económicas de la deuda hipotecaria.
Si bien, se puede vender un inmueble hipotecado en Colombia, esto no significa que al hacerlo se elimine la hipoteca, ya que esta se mantiene hasta que sea cancelada en su totalidad por el nuevo propietario.
Como la deuda hipotecaria se le hace a la vivienda y no al acreedor hipotecario, una vez tomes la decisión de vender tu casa hipotecada, es ideal que hagas una venta con subrogación. De esta manera, la deuda queda a nombre de tu comprador.
Hipoteca con subrogación
Si hipotecaste tu casa y ahora la quieres vender debes estar preguntándote ¿Puedo vender mi casa hipotecada? Ya sabes que sí. El cómo venderlo es mediante una subrogación.
La hipoteca con subrogación es la sustitución de tu obligación de pagar la deuda, que ahora queda a nombre del comprador de la casa. De esta manera, es el nuevo propietario quien se convierte en el acreedor de la hipoteca.
Hacer la venta de tu casa por medio de una hipoteca con subrogación es la mejor opción tanto para ti como para el comprador. De esta manera, tú te libras de la obligación de pagar el gravamen y tu comprador no corre el riesgo de que le puedan quitar su vivienda si no pagas la hipoteca, tal como puede suceder cuando se hace una venta sin subrogación.
Si vas a vender tu casa con subrogación hipotecaria, tienes que asegurarte de que el banco acepte al comprador como el nuevo deudor y dejar por escrito la subrogación de la hipoteca en las escrituras de la propiedad.
Vender una casa hipotecada sin subrogación
Vender una casa hipotecada sin subrogación significa que la propiedad estará a nombre del nuevo propietario, sin embargo la deuda hipotecaria seguirá estando a nombre del vendedor.
Esto no es beneficioso para ninguna de las partes, y mucho menos para el comprador porque en caso de que el vendedor, no cancele la hipoteca en el tiempo estipulado, la entidad financiera puede embargar la propiedad. Esto sucede porque las hipotecas se hacen sobre los bienes y no sobre los acreedores.
Cancelación de hipoteca
Otra forma en la que se puede vender un inmueble hipotecado en Colombia es cancelando la totalidad de la deuda hipotecaria. En este caso el comprador cancela el total del valor del inmueble y esto se considera como un adelanto del valor de venta de la propiedad. ¡Veamos un ejemplo!
Luis tiene hipotecada su propiedad por $34.000.000 COP, se la venderá a Julia por $134.000.000 COP. Para hacer la compra Julia le canceló junto con la firma de la promesa de compraventa el valor de la hipoteca, para poder realizar su levantamiento. Después de la firma de las escrituras Luis recibió el saldo restante.
Esta modalidad es ideal si el valor de la hipoteca es moderado, de tal manera que el valor de venta de la propiedad no esté por encima del mercado. Pedir mucho más que lo que el mercado puede ofrecerte, retrasa el tiempo de venta del inmueble.
Una vez has definido cuál es la forma más conveniente de vender tu vivienda hipotecada, es momento de que reúnas los papeles que necesitas para vender una propiedad con hipoteca.
¿Qué papeles necesito para vender una casa con hipoteca?
Estos son los trámites para vender una propiedad con hipoteca:
- Certificado de Tradición y Libertad.
- Carta de aprobación del crédito.
- Certificación de deuda o prorrata.
Además de estos papeles tienes que reunir toda la documentación necesaria, como si realizaras una venta tradicional de inmueble.
3 Recomendaciones para vender una casa hipotecada
Vender tu propiedad cuando tiene una hipoteca parece una buena idea si se te hace complicado pagar el valor total de la deuda. Antes que perder la vivienda por un embargo del banco, es mejor venderla. Sigue estas 3 recomendaciones para que vendas con éxito tu vivienda hipotecada:
- Cuéntale al comprador que la casa está hipotecada
En los bienes raíces la sinceridad y la confianza son la base de todo negocio exitoso. Si tu comprador está consciente desde el inicio de que la propiedad tiene una hipoteca podrán llegar a acuerdos para hacer el levantamiento de esta y la completar el proceso de compra.
Omitir este gran detalle, te puede costar esfuerzos e inversión en tiempos de desplazamiento y dinero, ya que posiblemente una vez tu comprador se entere de que la vivienda está hipotecada, retire su oferta.
- Haz una venta con subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria es la opción más cómoda tanto para ti como para el comprador. A través de este traspaso delegas la responsabilidad del pago de la hipoteca al nuevo propietario de la vivienda.
Para tu comprador hacer una subrogación también puede ser beneficioso, ya que tiene la posibilidad de renegociar las condiciones y los plazos de la deuda.
- Ten en cuenta las fechas de pago
Si estás considerando vender tu casa hipotecada no puedes pasar por alto las fechas de pago de las cuotas de la hipoteca. Lo mejor es que al momento de empezar el proceso de venta estés al día con los pagos, de esta manera evitarás el riesgo de un embargo, el cual puede complicar el proceso de venta de la propiedad.
